Airbnb et sous-location : le fruit défendu des propriétaires

Le 21 octobre 2019

La Cour de cassation vient de confirmer l’arrêt - alors déjà retentissant - de la Cour d’appel de Paris du 5 juin 2018, qui avait condamné des locataires à rembourser à leur bailleur les loyers qu’ils avaient perçus dans le cadre de la sous-location de leur appartement sur Airbnb sans autorisation.

Outre la réticence qu’une telle décision fera naître, désormais, chez les locataires d’habitation aventureux - et c’est l’effet escompté -, elle pourrait aussi, si sa portée devait être étendue, modifier la stratégie procédurale des praticiens des baux commerciaux confrontés à des sous-locations irrégulières.

Airbnb et sous-location, des pratiques légales ?

Les pouvoirs publics ont très vite cherché à maîtriser les locations de courte durée via les plateformes de type Airbnb 1. Les propriétaires - qui, à leur plus grand désarroi, retrouvent régulièrement sur Airbnb les photos des appartements qu’ils donnent en location -, aussi !

L’arrêt rendu par la Cour de cassation le 12 septembre dernier, vient les y aider 2. Dans cette affaire, au détour de l’appréciation purement technique de la validité d’un congé pour reprise, il était également relevé que l’appartement avait figuré sur Airbnb pendant plusieurs mois et qu’il y avait fait l’objet de sous-locations par les locataires en place.

Or, sous-louer son appartement sur Airbnb sans l’autorisation préalable du propriétaire est illicite. En effet, pour pouvoir sous-louer son logement, un locataire doit obtenir expressément et par écrit l’accord de son bailleur, tant sur le principe que sur le montant du loyer de sous-location, ce qui n’avait pas été le cas en l’espèce.

Le propriétaire avait donc sollicité judiciairement le remboursement des sous-loyers en vertu de son droit d’accession, ce qui lui avait été accordé en première instance, puis en appel 3.

C’est sur cette question particulièrement intéressante que la Cour de cassation confirme sans réserve l’arrêt de la Cour d’appel de Paris.

En effet, sur le fondement novateur des articles 546 et 547 du Code civil, le propriétaire invoquait le fait que les loyers perçus par les locataires au titre de ces sous-locations lui avaient fait accession et devaient lui revenir.

Les locataires, demandeurs au pourvoi, soutenaient, quant à eux, que les sous-loyers perçus constituaient non pas des fruits civils revenant au bailleur, mais l’équivalent économique du droit de jouissance conféré au preneur, lequel aurait été en droit de les percevoir et de les conserver.

Approuvant la Cour d’appel, la Haute juridiction a estimé que « sauf lorsque la sous location a été autorisée par le bailleur, les sous loyers perçus par le preneur constituent des fruits civils qui appartiennent par accession au propriétaire, que les sommes perçues à ce titre (doivent alors) lui être remboursées », confirmant, par suite, la condamnation des locataires d’avoir à rembourser à leur bailleur les fruits de la sous-location irrégulière sur Airbnb, soit la somme de 27.295 €.

Un coup d'arrêt aux sous-locations sur Airbnb, mais pas seulement

Cet arrêt, qui a les honneurs du rapport annuel de la Cour de cassation, s’inscrit dans un courant jurisprudentiel désormais favorable aux bailleurs, souvent non informés des agissements « entrepreneuriaux » de leurs locataires sur Airbnb 456.

Au-delà de l’impact évident de la décision sur des agissements illicites qui étaient entrés dans les mœurs des locataires d’habitation, la lecture de l’attendu de principe, dont la portée apparaît comme particulièrement large, interroge sur la transposabilité de cette solution jurisprudentielle aux autres types de baux, en particulier, aux baux commerciaux.

En effet, la Cour de cassation ne paraît pas entendre limiter la portée de sa décision aux baux d’habitation, ni même aux baux civils, puisqu’elle vise les cas où « la » sous-location n’a pas été autorisée par le bailleur, sans plus de précision, ni référence textuelle spécifique (à la loi du 6 juillet 1989, par exemple).

C’est, de manière générale, dans la mesure où la sous-location n’est pas autorisée que sa pratique sort du cadre du droit de jouissance concédé ; celui-ci ne peut donc justifier la perception du sous-loyer. La seule cause juridique est alors l’utilisation de l’immeuble dans sa réalité matérielle si bien que le sous-loyer ne peut être que le fruit du bien immobilier profitant à son propriétaire par accession.

La solution dégagée par la Cour de cassation semble donc pouvoir s’appliquer aux baux commerciaux.

De sorte qu’au-delà du « cas des sous-locations Airbnb », dans l’hypothèse où cette action nouvelle devrait être étendue à la matière commerciale – c’est-à-dire, si les magistrats spécialisés en baux commerciaux admettaient que les mécanismes existants prévus dans le statut ne sont pas les seuls possibles -, elle pourrait contribuer à modifier l’appréciation de la stratégie d’un bailleur face à une sous-location commerciale illicite.

Des bailleurs de locaux sous-loués mieux protégés

En effet, le régime des baux commerciaux réglemente déjà, en partie, le sort des sous-locations irrégulières.

Ainsi, l’article L. 145-31 du Code de commerce pose le principe de l’interdiction de la sous-location totale ou partielle, sauf stipulation contraire ou accord du bailleur.

Le bail commercial rappelle généralement cette interdiction de sorte qu’une sous-location non autorisée conduit le bailleur à poursuivre la résolution du bail ou à en refuser le renouvellement pour motif légitime.

Sur le plan économique, lorsque le loyer de la sous-location est supérieur au loyer principal, le bailleur peut prétendre à un réajustement du loyer principal à la hausse, même en cas de sous-location irrégulière. Cette action judiciaire permet au bailleur d’obtenir la réévaluation du loyer principal au même prix que le sous-loyer et ce, rétroactivement, à compter de la prise d’effet de la sous-location, sous réserve du délai de prescription de deux ans résultant de l’article L.145-60 du Code de commerce.

L’action en remboursement des fruits de la sous-location irrégulière - non fondée, quant à elle, sur le statut des baux commerciaux - présenterait l’avantage de pouvoir s’exercer, non plus dans le délai biennal, mais dans le délai de prescription de droit commun de cinq ans à compter de la découverte de la sous-location irrégulière.

Cette action se révélerait, en outre, plus lucrative que l’action en réajustement du loyer principal car - que le sous-loyer soit, ou non, supérieur au loyer principal - le bailleur pourrait prétendre à la condamnation du locataire principal à lui rembourser l’intégralité des fruits perçus au titre de la sous-location irrégulière sur les cinq dernières années, qui viendraient donc, par hypothèse, s’ajouter aux loyers déjà perçus par le bailleur au titre du bail principal.

Ainsi, l’action en remboursement des sous-loyers, fondée sur les articles 546 et 547 du Code civil, constituerait une alternative procédurale solide pour un bailleur ignorant du délai de prescription abrégé spécifique au statut des baux commerciaux.

Elle pourrait même, désormais, recueillir la préférence d’un bailleur averti tant elle pourrait se révéler rentable.

1. La loi portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique (Elan) en est une excellente illustration : jusqu’à 5.000 € d’amende à l’encontre du propriétaire qui ne dispose pas de numéro d’enregistrement, jusqu’à 10.000 € lorsque le logement est loué plus de 120 jours par an. Selon la même tendance, en vertu de la loi de lutte contre la fraude d’octobre 2018, les plateformes de l’économie collaborative auront, dès 2020, l’obligation de transmettre à l’administration fiscale les revenus perçus par chaque utilisateur.

2. Cass. 3ème civ., 2 septembre 2019, n° 18-20.727.

3. CA Paris 5 Juin 2018, pôle 4 Chambre 4, RG n° 16/10684.

4. TI Paris, 6 avril 2016, RG n°11-15-000294 : un locataire avait été condamné à payer la somme de 5.000 € à son bailleur, à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral du fait de la sous-location illicite.

5. TI Paris, 24 octobre 2018, RG n°11-18-211247 : suivant l’analyse retenue par la Cour d’appel de Paris du 5 juin 2018, le Tribunal a condamné un locataire à rembourser à son bailleur l’intégralité des sommes perçues au titre des sous-locations, soit la somme de 46.277 €, l’équivalent de 767 jours de sous-location entre 2011 et 2018.

6. CA Paris, 16 avril 2019, n°17/14668 : la Cour d’appel de Paris a très récemment réitéré sa jurisprudence en condamnant un locataire au remboursement à son bailleur social, en raison de 49 sous-locations non déclarées, représentant la somme totale de 4.410 €.

Faye Tadros, Candice Baron et Charles Herzecke